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成功案例

商品房销售广告可以成为购房合同内容?

       购房者在购房前常常被商品房销售广告和宣传资料内容所吸引,然而,有些开发商在进行销售时往往做出一些虚假、夸大不实的宣传。

  现实生活中就有类似的例子。某位市民买房时拿到的宣传画册上,开发商表示居民楼前将建花园和绿地,结果购房者入住之后,画册上的花园与绿地却变成了另一栋住宅楼。

  那么,其中的商品房的销售广告和宣传资料能否视为合同内容,购房者能否要求开发商承担责任?

【律师解答】

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料构成要约的,应当视为合同的内容。当事人违反的,应当承担违约责任。

【延伸阅读】

  一、要约的定义.

    根据《合同法》第14条的规定,要约是一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人提出合同条件,希望对方当事人接受的意思表示。

  二、商品房的销售广告和宣传资料是否构成要约?

    根据我国司法实践以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《合同法》第14条、第15条的规定,商品房的销售广告和宣传资料构成要约,应满足如下条件:

  (一)内容是否具体确定。例如,宣传资料上有注明“赠送面积约11.53平方米”。宣传资料中注明了“约”,表明该数据仅为大概,并不十分确定,可见宣传资料的内容并不明确具体。

  (二)发出人有无受内容约束的意思表示。例如,宣传资料上有注明“本资料仅供参考,具体户型面积、尺寸以政府最后批准之法律文件和最后签订的合同文件为准。”宣传册和销售广告仅作为购房前参考,发出人不受广告内容约束,双方权利义务要以正式签订的合同为准。因此,类似的宣传册和销售广告不能作为合同内容。

  (三)对合同的订立及房屋价格的确定是否产生重大影响。影响房屋价格的因素也非常多,比如描述小区生态环境、配套设施、楼层、朝向、装修等。但购房者有证据证明该广告内容对合同的订立与房屋的价格形成重大影响的,则广告内容可能会形成合同内容。

 相关法条

 《合同法》

  第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:

(一)内容具体确定;

(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

  第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。



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